对一个鼓吹上海房价必涨论者的批判
十二月 26, 2005 – 9:29 pm |今年3月的“国八点”后，第一波儿跑的是境外热钱，第二波儿是境内投机资本，第三波还没有来得及跑就套住了。我最近的博上一直写个不停，就是想告诉公众，在这场博弈中，普通中产家庭是最大的受害者，是最大的信息不对称的受害者。
昨天，署名“公子翔”的网友给我留了一千多字的言，鼓吹上海房价必涨论。我想以文本分析的方式，来告诉人们：他的表述逻辑是所有信息炸弹的惯用手法，但他在理论上是有重大缺陷的。
公子翔说：上海的房价下跌并不等于全国房价的下跌。这不是空中楼阁般的理论可以一厢情愿的推测。如果你承认炒房的钱可以和炒股的钱可以互通的话，那么请允许我用炒股的经验来解释房价的波动。
（王正鹏评论：炒房的钱与炒股的钱互通，只可类比说道理，不可拿来作证据）
公子翔：上海房价的下跌，是不成熟的中国宏观经济调控下的必然选择。就像一波突然发动起行情的龙头股一样，被获利盘和政策调控双重打压是必然的。但这并不意味着行情就要完了，因为更猛烈的普涨总会是随之而来。
（王正鹏评论：亲爱的，一波行情的股市涨跌只在几天半月，楼市泡沫一破就是一代人。此话不为过，1990年的海南房地产泡沫破了后，已经15年了，还没缓过来。香港1997年破了后8年了才开始慢复元气。第二，房子是必需的，投资是可选的，炒股是保证生活后的闲钱在玩，房子是人的基本生存条件。你的类比同样没有道理）
公子翔：房价也如是。正如半年前我说的一样，北京房价不可能跌、深圳房价不可能跌，全国大面积房价跌只能是午夜两点的美梦，除了留下幻想的口水，什么也留不下来。道理很简单，当行情最需要的信心被调动起来后，其它的阻力都将不是阻力。尤其热钱，我们从来不缺，更何况房价涨有其自身的合理理由：人民币的长期升值和人民的迅膨胀的购买力。
（王正鹏评论：公子翔的语言优美的如同苏格拉底，但宏论难盖高楼台大厦。人民币长期升要升到多久？3年还是5年？就是按美国参议员舒默 的要求涨40％，恐怕不是一朝能完成的吧，如果是5年，多少人还要受无房之苦？请问：什么叫人民膨胀的购买力，我们攒的那点可怜的薪水算得上膨胀吗？就以一个月收1万元的上海与北京中产者为例，这是很高的薪水了，他负担得起一套80米1万元／平方米的房子得多少年，更不用说普通市民了？在银川、太原、长春那样的二三线城市的普通市民，又何以负担两位数的房价上涨？）
公子翔：上海的房价就像现在股市最贵的航天信息，那是一个形象工程，为全国房价打开上升空间的龙头品种。当上海房价现在下跌时我们叫喊房价抗不住的时候，为什么珠三角还敢突然暴涨？因为热钱正在兴奋地在全国的一、二、三线城市做补涨。
（王正鹏评论：我也是一介股民。高涨必然高落。亿安科技高牛的吧。从几十元到100元再到几十元用了多久？告诉你一个数字，按2004年的价格算，一套70平方米的上海房子，如果按上海楼市均价算，需要一个当年上海平均收入的家庭21.7年的收不吃不喝才能供上。泡沫楼市的一般标准是15年。股市的市盈利你应该知道，100多倍的市盈率股票如果一年才能交易一次，你敢买吗）
公子翔：大家都在说2008年房价要大跌。极不同意。北京房价上涨本就和奥运无关(因为这是一次全国性的价格喷发)，又为什么牵强地以为奥运开完了就会跌？像纽约、东京、香港一样，北京、上海国际大都市的步子不会改变，越来越买不起的局面不会改变。从韩国回来的QFII基金经理说：经验告诉我，如果不是管理基金，我就建议你们全买房。
（王正鹏评论：你对上海的前景之展望就像市长在给外商介绍城市蓝图。确实如此，香港没有改变大都市的步伐，但1997年后房价腰折一半；东京仍然是亚洲大都市，但1980年代末房子泡沫破了后经济十年不起。其他的就不论述了。上海的房价要跌与大都市没关系，只要价格和供给有关系）
公子翔：在北京，不要幻想二手房能打压价格。因为我们不知道N年后的持续上升的购买力会不会汹涌地扫光二手房供应量。最主要的是，看看我们管理层的智商水平就可以知道，他们已经意识到了宏观调控的双刃剑的危险性。如果没有持续的政策打压，房价就不可能改变上升通道，上海也会在未来重拾信心。
（王正鹏评论：你说的购买力是什么？北京的空置率现在是30％，这里面没别的，就是大量的现金停留在钢筋水泥里。）
公子翔：北京的房价7000元，你说会跌，会在2008跌。那会儿，可能已经涨到12000了。假设真的跌了，就算缩水三分之一还是8000元。试问，预测到那会儿的下跌又有什么意义吗？不但好房子没有了，可能好价位也根本见不着。就像最近的股市，一些机构怕调整卖了股票，却发现不得不用更高的价格才能把筹码拿回来。他们在骂啊，不但便宜没占着，还赔了手续费，最重要的是自己一直很自豪的判断力。。。。。。。
（王正鹏点评：多说几句。北京的房子确实没有上海那么大的问题，但这世上，不管什么东西的价格都是市场给出的，连你说的股票都不例外。市场就是供求，供求有节奏，快的像你炒股，一泡尿的功夫就是一个跌停板，慢的像海南的房子，喊了15年还没卖出去。但价格是客观存在的，虽然房价有刚性，但它毕竟有涨跌，有的东西涨跌快交易快，有的东西涨跌慢交易慢。以一小时为单位看房价，纹丝不动；以天为单位看房价，风吹草动，以年为单位，有所松动，以十年为单位，确有变动。单位尺度并没有改变价格的存在客观性。就是这样）
6 Responses to “对一个鼓吹上海房价必涨论者的批判”
房市确实不能和股市比。支持一下。
但我建议要把北京和上海分开对待。原因我刚才说了：
简单原因如下：
1、上海楼价太贵了。作为经济中心，它可以取代。一是上海会和周边区域融合，二是可能被深圳、广州等对手取代。房价过高会抑制经济发展。买房子可以选择。
2、北京是惟一的政治中心，不可取代性。大则贵或富的人，如煤矿老板、贪官等，都会在北京搞个战略居住点。这里是中国最大的教育基地，每年毕业的学生只要有可能都会留在这里。再加上每年的外来人口，北京人口3000万，有房者有多少？王老大你说的30%的空置率不是供大于求，而且人们购买力不足。就从租金的投资回报看，北京至少是上海的2倍。。。。
人民大学西边的万柳中路在2002年还是荒芜，2004年到了8000，2005年2手房都一万了。但没人会觉得会掉价，因为这里都开发空了，新楼盘只能去5环外找了。。。
By 李国训 on Dec 27, 2005
阅读王正鹏兄的批驳再感
我很认真、很认真地看了正鹏兄的留言，甚至没注意到自己的股票涨了起来。可见人都是很贱，越被骂越开心。但很遗憾，你这次的回复让我大失所望，你没有打到我的七寸，反而被我看见你虚弱的软肋。
1不论你说我如何是房价上涨的鼓吹者，我都不介意。但你把我文章观点“楼市不会跌”的大观点只提炼出“上海房价还要涨”就让我很不爽。精炼我文章然后自我创造观点是大字报式的批判，对不起我先请你收回你文章的标题。用中宣部的说法，你这算假新闻!
2.你说：炒房的钱与炒股的钱互通，只可类比说道理，不可拿来作证据。这让我感觉好笑，因为你忘了资本都是逐利这一最根本的法则。为你这句评论，我将不得不给你补一下实战课堂。我的一位朋友是很有名的操盘手，做股票的，他的投资公司在天津很牛，很有钱。他的公司分析员各管一摊，他是专管股票的，还有专管期货的，还有专管金银币的，当然，肯定少不了专管房地产的分析员。就像股票要画K线图外，这位分析员也在天天画着上海、北京、深圳、天津等地的地产房价图。股市中底部放量等词语在他的分析报告中也常见。所以，当你知道这件你不知道的事情后，一定会很理智地收回你的评论，对吧？
3.我将从此条开时原文引用正鹏兄的文字，并告诉他应该思考哪些问题。
王正鹏：亲爱的，一波行情的股市涨跌只在几天半月，楼市泡沫一破就是一代人。此话不为过，1990年的海南房地产泡沫破了后，已经15年了，还没缓过来。香港1997年破了后8年了才开始慢复元气。第二，房子是必需的，投资是可选的，炒股是保证生活后的闲钱在玩，房子是人的基本生存条件。你的类比同样没有道理）
公子翔：如果你把股市的几天半月的涨跌看成可以和楼市一样长的牛市，那么只能说明你不了解股票。美国股市的长牛有过10年的，而日本因为日元升值而出现的楼价、股票同涨的行情也是10余年。照搬香港楼价的一次下跌，是没有财经经验的一次误诊。如果没有逐步改变的调控手段，没有吸引日本、香港的得失经验，我们又为什么要宏观调控？好像，在经济生活中的经验会被屡次复制，而无数次地引用失败经验则的人只是眼界还没打开的悲观主义者。试问，你是否曾经想用过清初的土地制度来打压我？有点可笑是吧？
再有，谁说炒股的都是闲钱？下岗职工就不说了，那些基金券商游资哪个不是把身家全放在股市？
4.王正鹏：人民币长期升要升到多久？3年还是5年？就是按美国参议员舒默 的要求涨40％，恐怕不是一朝能完成的吧，如果是5年，多少人还要受无房之苦？请问：什么叫人民膨胀的购买力，我们攒的那点可怜的薪水算得上膨胀吗？就以一个月收1万元的上海与北京中产者为例，这是很高的薪水了，他负担得起一套80米1万元／平方米的房子得多少年，更不用说普通市民了？在银川、太原、长春那样的二三线城市的普通市民，又何以负担两位数的房价上涨？
公子翔：人民币的升值周期可能是十年，甚至二十年，请正鹏兄记住这是上投摩根基金投资总监吕俊的评论。我未经他允许冒然引用了他惊人的观点，只为请正鹏兄有个清醒的认识，公子翔向来不会闭门造车。当然，吕俊还说过如果中国经济不出现大问题的话，应该会在二十年后达到1美元兑2人民币。惊讶了吧，可别，但对不住我无法在博客里复制吕俊那套模型和图形来让你更大跌眼镜。
你一定也想到了，美国参议员的要求可能是那么地接近中国的事实。这好像就是很多国人爱听“美国之声”的原因吧。这是一个扯远的话题，我只是希望你不要用过于排斥的心态想像老外，他们有过分的时候，但绝不会是说胡话的疯子。
下面，我不得不再给讲一下我的“购买力”理论。倒退五年吧(我记不太清楚了)，那会儿最贵的雍和宫对面的房价还不足7000元，大家都感觉好贵啊，因为什么？因为我那会儿的收入是3000元，很多人更低。但时光过去了，大家好像都挣的多一些了，都会感觉再去买那个漂亮的豪宅不再是问题时，却发现7000好像只是个零头了。以正鹏兄的高智商，一定明白我想说的是什么了：中国GDP的高速发展，带来了人民收入能力的上升，消费能力也会因此跟进。按照小平同志的话：一部人先富起来了!于是，不同时段的富起来的人民，就会用他们膨胀的购买力自然推高房价，这是市场经济法则。于是，市中心的房价越来越贵，城市也越来越大，贫穷的人也越搬越远。
这就是我所提的国际大都市的必然结果。很悲哀，穷人没有选择，银川、长春的平民被城区边缘化是必然之势。对了，你还说了上海，我只想告诉你，上海确实有过度之嫌，所以它不具说服力，所以最近它会被中央调控。炒家肯定是有的，这我承认，而且我希望他们被打压至死。但别拿眼前的收入衡量房价，否则就会像五年前买不着雍和家园的人一样，拿着几万元的月薪买不起想买的房，就像现在的港人一样。当然，北京的房价不会过度提前透支很多年，但价格永远要提前透支经济，这点你一定也知道吧。
5. 王正鹏：我也是一介股民。高涨必然高落。亿安科技高牛的吧。从几十元到100元再到几十元用了多久？告诉你一个数字，按2004年的价格算，一套70平方米的上海房子，如果按上海楼市均价算，需要一个当年上海平均收入的家庭21.7年的收不吃不喝才能供上。泡沫楼市的一般标准是15年。股市的市盈利你应该知道，100多倍的市盈率股票如果一年才能交易一次，你敢买吗。
公子翔：用亿安科技来解读现在的股市就是一件很不懂的案例。2005年的股市和2000年的股市根本不能相提并论，用不规范的历史来解读一个正在规范正在进步的股市，就是一种思维上的守旧。当哪一天我们的儿子问我们：爸爸，我留个什么头型时，你是不是也要建议他看看清朝时流行的大辫子？
我承认，楼市也有市盈率的概念，和股市一样。但请问，你知道动态市盈率和静态市盈率的概念吗？我举个例子，现在基金都在买成长股，股价都炒得很高，有的已经30倍了。但他们还在抢，为什么？因为30倍是今年的静态数字，大家都看得见的。但普通人看不见的是，由于公司高成长，现在被估值很高的价格，在明年业绩公布时市盈率就会突然降下来，也就是说动态市盈率明年可能只有10倍。楼市也有动态市盈率之说，唯一的是波动期限会拉长。
6. 王正鹏评论：你对上海的前景之展望就像市长在给外商介绍城市蓝图。确实如此，香港没有改变大都市的步伐，但1997年后房价腰折一半；东京仍然是亚洲大都市，但1980年代末房子泡沫破了后经济十年不起。其他的就不论述了。上海的房价要跌与大都市没关系，只要价格和供给有关系。
公子翔：亲爱的正鹏兄，你忘记了我们WTO开放的不远将来，海外的钱会很轻易地进来？如果北京、上海正在向大都市迈进，为什么房产价格就不能和纽约、东京、香港一样的水平？在股市里，这叫同行业补涨。我们现价和纽约、东京、香港有多少空间你一定知道吧，做几回补涨好像都不算什么。还是那句老话：资本是逐利的。对了，提醒你要用全球的视角看中国楼市，就像现在大家都学会要用全球视角看中国股市一样。两年前，大家都反感老外的那套估值理论，现在呢，都在争着听。
我们其实落后，但不应该以落后为光荣，房价为曲折式持续向上是符合经济规律的必然所趋。
7.王正鹏：不管什么东西的价格都是市场给出的，连你说的股票都不例外。市场就是供求，供求有节奏，快的像你炒股，一泡尿的功夫就是一个跌停板，慢的像海南的房子，喊了15年还没卖出去。但价格是客观存在的，虽然房价有刚性，但它毕竟有涨跌，有的东西涨跌快交易快，有的东西涨跌慢交易慢。以一小时为单位看房价，纹丝不动；以天为单位看房价，风吹草动，以年为单位，有所松动，以十年为单位，确有变动。单位尺度并没有改变价格的存在客观性。
公子翔：真遗憾，你漂亮的理论只是回避了我的原文，让我都不知道如何反驳你。我只得再引用我的原文：北京的房价7000元，你说会跌，会在2008跌。那会儿，可能已经涨到12000了。假设真的跌了，就算缩水三分之一还是8000元。试问，预测到那会儿的下跌又有什么意义吗？不但好房子没有了，可能好价位也根本见不着。就像最近的股市，一些机构怕调整卖了股票，却发现不得不用更高的价格才能把筹码拿回来。他们在骂啊，不但便宜没占着，还赔了手续费，最重要的是自己一直很自豪的判断力。。。。。。。
正鹏兄，你只要告诉我，为什么五年前的我买不起雍和家园，五年后的我为什么还买不起雍和家园就行。当然，忘了告诉你，我认为除非中彩票，我今生也不可能买得同质、同地段的好房子了。你会吗？
公子翔2005.12.27
By 公子翔 on Dec 27, 2005
两位已经论战上了。。。。
以后这样预测就找不到刺挑了：
。。。这个房地产看起来。。。好象是。。。或者更准确地说，是应该会。。。。涨。。。也或者会。。跌。。。。抑或是不涨不跌。。。总而言之，言而总之捏。。。。会有三个最可能的结果。。。反一不涨而动就是跌。。。。反一不跌而动的话。。。就是涨。。。要是不上不下，。。。那就是不涨不跌了。。。。。其实还有种最佳的办法去预测楼市。。。那就是等着看。。。走着瞧。。。
谁敢找我的刺，是吧，哈哈
By 李国训 on Dec 27, 2005
同意国训的看法，北京与上海楼市是不一样的。北京的下跌空间小。
By 王正鹏 on Dec 27, 2005
不同意公子翔的关于上海是国际化大都市因此房价就要和香港纽约看齐的观点。
买房子的人分成2种：自住的和投资的。
投资的人：如果买房子的人他自己不住，那就可以看作是投资，因此要考虑租售比。你说上海房地产的租售比还合理吗？60年回收！什么动态市赢率？今年市赢率60明年能变成10吗？ 怎么变？ 是租金涨6倍吗？ 或者公子翔还有别的方法能让市赢率变成10。
自主的人：房子的价格最终是由买房子的人的支付能力定的。
香港的房子是要比上海贵很多，同时香港人的薪水也要比上海高很多啊。
凭什么上海的居民拿的薪水是香港人的1/3而却要承受一样高的房价？ 不是荒谬么？
等上海人挣钱和香港人、纽约人一样多的时候，房价自然就和国际化看齐了，到时候大家都不会有一件。
还有就是你可以说上海是国际化都市，因此会有外国人来买房的，因此价格会高。
那么还是回到老问题，这些外国人来买房子是自己住还是投资的？如果是投资的一样要考虑的是受益能力（前面都说过了，就不再重复）如果是自主的，那大家可以看到，有多少外国人在上海买房子自己住，能有多少百分比？居然能把房价一直顶上去？ 我想，有常识的人都能有自己的判断。
By BlueHand on Jan 9, 2006