大炒家确实早已走人，上海楼市才有价无市
十二月 25, 2005 – 6:22 pm |李国训先生前几天在我的博上留言说：家人在上海买的房当时是35万，现在值80万，但是卖不出去，只能每月2000元往外租着。
我们就以之作为一个案例，延伸一下对上海楼市的困境的看法：
一、上海楼市的正常价格交易是失灵的。从一个枯燥的概念说起，价格是如何形成的？在市场中形成的，买卖中确定了价格，卖得多，价格低；买得多，价格高。既然楼市算一个市，那么，有买就有卖。上海楼市的个人投资者用这个原理去求证一下：你手上的房子卖得出去吗？能按你的预期卖出吗？如果不是，那么说，这个价格就是扭曲的。只是它喊的价格，并市场给出的价格。一个房子的价格是多少，二手房市场才能给出来，而不是人的嘴喊出来的。有价无市说的就是这个意思。
二、香港《明报》上发表了一篇许小年的文章，认为《明年将迎来5年楼市大熊市》。这篇文章中有一个重要的东西是：房价的滞后性。他认为，人们仍然认为1－2年内房价还要涨，还在追涨，这往往是楼市跌落最后前夜固有的现象。1990年代初海南与北海的房子都有这样的公众认识论。菜市场没有这个情况，一下雨菜价就跌了；楼市不一样，东西在那儿搁着，不怕没人要。人人的这种心理预期成全了炒家和地产商的出货的一段时间差。心理的顽固是一种顽固定价的前提，这就是价格刚性存在的心理基础之一。因此，才有未来5年的熊市说法。
三、上海楼市的大炒家确实已经跑了。这个大炒家是指热钱。他们能动用的工具和进退方法不同于普通人，动用各种金融工具后，他们能够快进快出，这是热钱的职业本性。普通人的房子得在二手房市场喊着卖。现在谁来接盘。普通大众最后是号哭无门，才会采取退房的办法向政府施加压力，这意味着价格的交易环境已经非常恶劣了。
四、一个城市的楼市是一个经济大讲堂，很多人是以以血泪学习经济与政治知识的。1980年代的东京楼市破灭让日本公众学习了楼价与美国人的汇率压力这一国际政治不可分割；1997年的香港房价让香港人明白了，香港虽然没有上海和北京那样的平坦土地，寸土千金，但价格的魔鬼也会让他们的房价下跌一半，不排除政治的原因。今天的上海也是这样，认为上海要做中国的金融中心就会一二十年让房子不跌这是幼稚的想法，经济有涨落，供给有变数，没有不跌的房子。
最后再讲一个小故事。
几年前，我在北京朝阳公园门口买了一套房子，标价6000元。非典后，热钱进来了，我的房子能喊到1万。后来，我家旁边盖了北京一个豪宅棕吕泉国际公寓，当时开价不到一万，开盘后赶上房价涨风，喊到1万5，现在，已经喊到了3万。我的喊1万元的房子经常有人溜进去抽走我在门口垃极袋里的瓶子卖废品，而对面的那个豪宅，我每天经过时，稀落的门庭前保安冻得在寒风中吸鼻涕。昨天晚上，我站在阳台上看，别处万家灯火，那几座楼却黑洞洞的，只有一两家的房间里有光，依稀从阳台可辨还摆着一棵小圣诞树。
12 Responses to “大炒家确实早已走人，上海楼市才有价无市”
我觉得，上海房子跌的可能性很大。但北京楼市不太跌，长的可能性还存在。简单原因如下：
1、上海楼价太贵了。作为经济中心，它可以取代。一是上海会和周边区域融合，二是可能被深圳、广州等对手取代。房价过高会抑制经济发展。买房子可以选择。
2、北京是惟一的政治中心，不可取代性。大则贵或富的人，如煤矿老板、贪官等，都会在北京搞个战略居住点。这里是中国最大的教育基地，每年毕业的学生只要有可能都会留在这里。再加上每年的外来人口，北京人口3000万，有房者有多少？王老大你说的30%的空置率不是供大于求，而且人们购买力不足。就从租金的投资回报看，北京至少是上海的2倍。。。。
人民大学西边的万柳中路在2002年还是荒芜，2004年到了8000，2005年2手房都一万了。但没人会觉得会掉价，因为这里都开发空了，新楼盘只能去5环外找了。。。
By 李国训 on Dec 27, 2005
上海的房价问题现在已是昨日黄花，降价已经成为可以继续延续的可预见性过程，看了李国训先生的留言，综观这一年来中央政府的宏观调控政策和房地产商们的状况，我认为，房市前景并不看好，目前的华南板块和北京市场虽然比较稳定和呈现所谓的增长，并非是房市的真正探底。
上海：今年5月份官方报道的所谓房价不是因为热钱投资所致，我认为恰恰相反，上海的房价正是这几年热钱炒作的结果，虽然官方的统计数字中热钱炒房的比例仅为4%，但是这4%全部投在了拉动上海房价的龙头地带，如黄埔、静安、陆家嘴等中心区域，在这个区域内的热钱投资比例非常大。在这种市场炒作过程中，获益的是地产商、投资者、政府，但是造成的后果是使用消费空洞越来越大，在购买能力和市场价格差距越来越大的情况下，市场肯定在高速增长后要进行调整，因为真正给地产商和政府带来稳定持续受益的不是投资商，是消费者。所以宏观调控只是上海楼市一路走低的导火索，真正的原因是市场购买力的疲软。
北京：今年北京房价均价上涨1100多，虽然我不知道这个数据的可靠性如何，但是看看任志强、潘石屹在近期的表现，估计北京的楼市价格现在是金字塔顶的圆球，稍微有一点外力就会全盘瓦解，否则潘石屹不会抛出以后要做写字楼不做住宅里楼的说法，业界都知道写字楼与住宅楼在资金周转、回笼和市场消费量的差别，北京南城的改造可能会拉缓北京楼市宏观上的价格下滑速度，但是北京将是继上海后第二个调整最大的市场，原因是奥运会的卖点只是兴奋剂不是填肚子的粮食，兴奋之后的下滑更大。北京现在的楼市已经出现了疲软的前兆：投资比例增长消费比例下降，商务楼盘看好，住宅前景黯淡。在租、售和商务、住宅市场细分不连贯的市场，这个现象很危险。
华南板块：广州深圳为主的华南板块楼市已经止跌趋稳，这两地的楼市这几年增长幅度比较稳定，因为居住文化和投资理念的区域特点，特别是深圳，其消费呈现两大特点，第一相对理性，第二有圈外经济的支撑，香港和澳门，以及东南亚。这个区域内的消费市场细分化最高，也就相对减少了楼市各个链条的风险。这相对于京沪两地的粗线条消费细分市场有着巨大的差别。
在宏观调控的作用下，今年全国楼市只有口头的喧闹，没有了热火朝天的交易场面。
在宏观调整过程中，地产营销中介是受伤面最大的一个行业，因为连续几年的地产高烧衍生的高运营成本的地产营销中介公司今年遭受创伤，中小型企业无法维系，中原等大型企业营业增长受到很大影响，二级市场经营受到冲击，主力转向三级市场。
将来的楼市价格走向并非如李国训先生所讲，因为上海作为经济中心可以被取代，所以降是必然；北京是政治中心所以还会涨。
首先，经济中心的更新换地不是三年五年就可以完成的，从国家的政策倾向、经济整体实力、经济发展潜力、国际认知、政府运营水平和市场水平，上海在近十年内被取代的可能性极小。
第二，上海的高校和国内巨商的数量不比北京少，国外驻中机构和中国或亚洲总部大多已经迁居上海，这些都不是影响楼市未来发展和造成价格涨跌的主要因素，主要问题是市场购买力和地产商预期暴利之间的差距有多大，任何一个楼市都不能把理性的预期收益嫁接在20%的市场上，都不能把未来收益放在理想评估消费者被动接受价格的非收入能力上，高校等软环境不会让一个乞丐去贷款住进豪宅里。
第三，既然李国训认为30%的空置率是因为购买力问题造成的，那为什么还得出北京房价不会降呢？难道明年北京全体市民的收入水平会三级跳远弥补上现在巨大的购买力不足空间？购买力不足谈什么消费，没有消费我们还谈什么？
所以，我认为北京的楼市目前的所谓增长撑不过2007年，更别谈会延续到2008年之后了。
我们关注到，目前房地产行业发展的资金大部分来自银行，潜规则中的银行资金占用率在90%，因为这个问题，国家在调整的时候也是投鼠忌器，因为调整过速会加大金融行业特别是银行的不良资产，有可能导致金融系统出现大问题，但是不调整的话对国民、对经济发展、对金融系统的未来发展都非常不利，所以房地产的调整才刚刚开始，地产严冬远未到达最冷的时候，在可预见的未来一年会不会再做宏观调整？可能性很大，现在国土资源部已经提出限制高档地产项目审批，停止别墅型地产项目审批，加大经济适用房的土地审批。会不会重新提出121号文件？也有可能，这要看这一轮的调整是否逼迫房地商找到了从企业联合到拓展融资渠道，冲破行业发展的资金瓶颈。顺驰、绿地、万科、华远都已经在尝试从资源共享，企业联合，融资渠道等各个层面的变革，这是市场调整的必然，房地产商也应该从高台走下来回归商人本色了，不要俯视市场，不要拿着品牌作为暴力的理由，菲利普科特勒说过，千万不要把你的消费者当傻子。
我们的愿望都是好的，希望行业健康发展，希望人有其屋，不管是买还是租，欢迎来信讨论。
By 刘春辉 on Dec 27, 2005
我认为房价总体上不会跌， 因为泡沫的破灭不是商家和政府所期望，对老百姓也没什么好处， 谁都不愿意在自己任期内经济下滑， 企业倒闭。
再者说，购房会消耗老百姓十年购买力。 所以， 为了经济持续增长，政府不会让老百姓人人都买得起房， 只不过会象征性的开发一些所谓的经济适用房出来， 一平民愤。
陋见。
By 龙卷风 on Dec 27, 2005
回龙卷风：同意你的观点，泡沫不会破。上海的楼市要是破了，老百姓就瞎了。
By 王正鹏 on Dec 27, 2005
刘春辉写了一篇好文章。推荐各位网友欣赏一下。我们每天在这里写数竿字的文章交流，就是想告诉公众更多的真相和帮助大家判断的方法。
By 王正鹏 on Dec 27, 2005
房价跌不跌不是政府以意志为中心的，那楼上几位看海南房价如何？海南政府希望房地产泡沫破灭吗？当然不希望啦，但结果呢？同样，香港，广州，日本，哪个没受地产泡沫的破坏！所以不要把政府看得那么强势，能掌控一切，一旦房地产资金的链条断裂就会产生一系列严重的后果，可是现在的政府并没有直面问题的根本，因为政府没有勇气去面对，根本原因就是中国的老百姓太穷啦！收入太低啦！所以现在的房地产市场的繁荣不过是表面的现象，是一批炒家加上一批跟风的百姓炒做起来的，由于房地产的价格昂贵，对普通百姓的生活影响是巨大的，他们几乎都是倾家荡产买房，身负巨债过活，这还是有点钱的，没钱的人跟本就不能奢望拥有自己的住房，生活更是贫困，潜伏在其后的危机正在渐渐的逼近中国，如果爆发，将是不可收拾的！现在是政府站出来，拿出壮士断臂的勇气来解决问题的时候了。否则时间拖的越长危机爆发的后果就越严重，持续的时间就会越长，影响就会越大！甚至可能是致命的！
By SUN on Dec 27, 2005
还要说一句，上海楼市泡沫破了与老百姓有什么关系？老百姓买房是用来住的，不是用来炒的，难道老百姓看到房价涨了就要把自己家的房子卖了？那自己住那里？如果房价泡沫破了，老百姓家房子不值钱了，老百姓就去跳楼自杀？那老百姓就不住房了？该住房子的还会住，不会因为房价的变化而变化，到是炒楼的可以去跳楼了。可这和老百姓有什么关系？没准房价跌了老百姓想换个大点的房子也说不定啊？所以如果是自住住房，房价的涨跌是没有影响的，也不会影响百姓的生活，还有那些说房假跌了就不还贷款的人，肯定都不是自住的人，因为不还贷款房子就会被收回拍卖，那买房子的人住哪？所以敢于放出不还贷款论调的人都可以看成不是真正的有有效需求的消费者，这部分的人的论调完全可以不去理会。
By SUN on Dec 27, 2005
非常同意者李国训所说的，我也觉得即便房地产市场甭盘，也绝轮不到北京。这里汇聚了全国甚至全世界的有钱人，（虽然不排除其中一部分长期不在北京，只是偶尔露个面，但）他们的高消费是不容忽视的，而且每年还有大量的毕业生做为后备力量涌进这个城市，外企的高工资让他们三两年之后经济实力聚增。
如果家庭年收入在5万元以内，在北京生活是一种悲哀！至少现在是这样，如果大量外资企业撤走或倒闭，或许还有一线好的生机（有点歪理？），因为价格不会抬那么高了，心理也平衡些。否则还是趁早离开这个是非之地吧。
所以来到上海，结果一看，我的妈呀，更TM厉害，算是完蛋了！！！！！！！！！！！
By 树林熊 on Dec 28, 2005
刘春辉分析透彻！好文！！真心盼望着08年以后北京房地产彻底玩完，甭盘最好了！
同意SUN的观点，房价跌不跌不是政府意志为中心的，泡沫吹大了，破灭是迟早的事情，只是时间问题！而且对老百姓没有什么不好吧。
谢谢主人了，这里文章虽然不多，但收获不少：）
By 树林熊 on Dec 28, 2005
长三角2006-2007房价应该会有较大回落，这边家有几套住房得人到处都是，新房子还在加紧生产出来，买房的已经越来越少，打折、退房已经硝烟滚滚，不想跳楼的炒房者，已经开始抛售，但无人问静，房价跌市来耶！！
By 房产熊市 on Dec 28, 2005
上海的房子，一般人怎么可能买得起？内环的均价都在15000之上，稍好的都在20000到30000，最贵得就不说了。这样的房价合理？
By 房子阿房子 on Dec 29, 2005
说甭盘,老百姓苦的人肯定不是老百姓!
By 我也说 on Dec 30, 2005