王正鹏：财经夜谭

人口红利：中国楼市白日梦

八月 1, 2008 – 9:02 am |

北京新闻界的记者在写文章时，经常引述信源的几位明星地产商越来越像“学者”，他们著书立说，激辩大势，东西南北，游走传道，确实已成为操控舆论的高手。即使在此深圳房价已经暴跌40%，北京、上海、广州、天津的前半年成交量同比下降41%的语境下，还有人认为楼市马上就会出现反弹。

人民币升值、中国人口红利是“学者化”地产商辩论楼市前途时最核心的两个理论法宝。本专栏在此前的文章中已经论述中，在美国次贷危机后，随着中国出口的放慢，人民币升值速度有可能放慢，香港NDF（人民币远期交割合约）此前出现的反常的看跌合约就是明证。最近，学术界关于放慢人民币升值速度的呼声已经越来越高。

地产商和房地产分析师们不加消化引述的第二个理论“人口红利”是一危机四伏的概念。那些自2007年科天还没有减仓房地产股票而亏损累累的基金分析师们，如果现在还帮助房地产商布道“人口红利”则是一件非常滑稽的事情，看看万科这样的头牌地产商的股价陡降的趋势就知道什么叫惊慌与不安。资本市场往往是实体经济的先声。

人口红利恐怕已经不能支撑中国楼市继续走强的声音。我宁可把“人口红利”看作是一个时间概念而不是一个经济概念。中国的1980年代、1990代、2000代这三代人的父母亲正是这个国家当下最中坚的奋斗阶层，他们也是这一轮楼市泡沫的一手制造者。自2003年中国经济因为人民币升值导致的楼市上涨以来，人口红利是地产商希望这一美景永远光辉下去的借口。同样，这三代人的购买成果将成为这个国家遗产法的坚实基础。他们会将自己的不动产留给自己的孩子，同时，很多人用自己的收入为下一代已经支付了楼市的购买。

尤其是独生子女夫妻，他们在理论上要继承的房子是两套而不是一套。作为全球楼市中独有的社会现象，中国的这种不动产传承几乎在国家统计局每次收集数据的70个城市中是实实在在的普遍现象。

人口红利概念中把每一个未来的年轻人理论上计算为一个购房者，但这个折扣在未来的10-20年里可能要打到三分之一，因为对于楼房的需求并不是一个无限均质的需求过程，如果那样，中国的楼房数量将和细菌繁殖一样成为一个不可想像的指数系统。

在英格兰和美国，那些维多利亚时代的吱吱哑哑的老房子今天仍然是房地产市场上平等的买卖标的物，只有在70年后，今天的楼市泡沫中生产的楼房才算失去产权性质而完成折旧的不动产。但这仍然是一个不确定的概念，因为那时的中国，肯定会欧美成熟国家一样在理论上解决了楼房的产权性质。今天的泡沫楼房会成为那时的“祖母级”遗产去传承给中国社会更年轻的一代人。

这样一个简单的推算，会让人口红利的鼓吹者发现自己在理论上的缺憾。

如果继续矫情地论述下去：2003-2008年的楼市热潮中建设的房地产，将用70年（目前的产权所有时间）时间完成理论折旧，也就是说它要伺候7代人。如果一个30岁的今天买了房子，他的寿命平均是80岁，那么这套房子将有20年的使用期是传承给他人的。如果计算全社会的成本，将是一个天文数字。中国不可能再会有今天这样一轮持续数年的日夜不停息的楼市建设热潮。

最值得注意的是，作为一个心理投票器的市场，中国楼市在过去几年里已经爆发性地透支了未来5-10年的购买力，而这一代人的购买力基本是中国独生子女这一代。他们自己和他们的父母一起，用中国传统文化的方式帮助完成了这样一轮楼市泡沫。一个透支市场在高潮过后注定会迎来一个疲软不振的未来。

都说香港是土地神话，寸土千金，1997年亚洲金融危机后楼市腰斩；都说日本是人口神话，几亿人挤在一个小小的海岛上，结果楼市泡沫破灭后，腰斩一半；都说美国是一个全民中产的神话，次贷危机破灭后，每一座房子前面都插上了出售的草标。2008年的的中国楼市呢？

当地产商与分析师用人口红利与人民币升值操控舆论时，先要阅读两级数字：2008年1-5月，北京、上海、天津、武汉、厦门、武汉、沈阳等最有代表性的10个城市，楼房的成交量下降了41%；万科这样优秀的开发商，今年1-5月还有67%的销售增长，到了6月后已经滑落到38%了。

楼市有价无市已经是现实，人口红利又是一个危机四伏的概念，这个时候看中国楼市，确实需要多一点冷静了。